建设单位无土地使用权证与施工单位签订的合同是否有效?
最高人民法院2004年《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条规定,“转让方未取得土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权,起诉前转让方已取得土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的,应当认定合同有效”。
中华建筑报 · 2014-03-18 16:01

  【实务咨询】

  我单位通过招投标中标一工程项目,接到中标通知书后的30天内我单位与业主签订了施工合同,进场施工三个月的时候,因工程款支付问题以及施工质量问题双方发生纠纷,业主强行让我单位停工,我单位未同意。

  而后业主委托律师向我单位发出律师函称:双方签订施工合同时,该项目尚未取得土地使用权证,故该合同无效,无效合同不受法律保护。业主要求停工符合法律规定。

  经我方查证,该项目确实还没有取得土地使用权证,但已取得规划用地许可证。

  请问王律师,我单位与业主签订的施工合同有效吗?

  【律师答疑】

  我认为,该合同是效力待定的合同。依现行法律规定,该合同的效力要根据起诉前业主能否取得土地使用权来定。

  最高人民法院2004年《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条规定,“转让方未取得土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权,起诉前转让方已取得土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的,应当认定合同有效”。

  可见建设单位在工程施工中没有取得土地使用权证,并不必然导致施工合同无效。进一步讲,现在还没有发生诉讼,还不能从法律上判断该合同的效力。依照上述规定,双方发生诉讼后,业主只要在一审起诉前取得土地使用权证,说明该项目是合法的,那么建设工程施工合同将会被法院认定为有效;否则,该建设工程施工合同将会因为未取得土地使用权被法院认定为无效。个人意见,仅供参考。

  (北京市两高律师事务所 王文杰)

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